가락시영아파트/가락시영재건축과 관련..4.1부동산대책 핵심내용과 궁금증

    기대이상의 파격적인 4.1 부동산종합대책이후

    내용을 놓고 많은 언론에서 보듯이 논란이 많습니다.

    가락시영아파트 재건축 시장과 연관하여 핵심 내용을 살펴보고자 합니다.

 

첫째.. 양도세 비과세 대상이 되려면?

 

          ▶9억원 이하 신규,비분양주택을 구입하는 경우

          ▶1세대 1주택자가 보유한 9억원.85㎡ 이하 주택을 금년말까지 구입하는 경우

          ▶일시적 2주택자의 주택을 구입한 경우(일시적 2주택자의 매도물건중 선주택만 해당)

         (단 법 시행일로부터 금년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택에 한함)

 

          ☞...위 조건에 부합한 매수는 5년간의 양도세차익을 비과세 해주겠다는 것입니다.

            <매도물건은 1주택자(일시적2주택 선주택 )이지만 매수는 다주택자도 해당됨>

             

             소득세법상 1세대 1주택자는

             **주민등록법상 1세대 구성원이 국내에 주택법상 주택을 1채보유하고 보유기간이 2년이상인경우

             **1세대가 보유한 주택을 양도하기전에 신규택을 취득하여 일시적으로 2주택을

                 보유하게된 경우로서 신구주택을 취득일로 부터 3년이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

 

            ** 기존주택 매도인이 1세대1주택 확인여부는 어떻게??

                 매도자는 매매계약서에 시장,군수,구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 교부

                 매수자는 향후 해당주택을 매도후 양도세 신고 납부시 확인받은 매매계약서 사본을 제출..

                 단 계약 후 5년 이내 팔면 양도세가 면제되고 5년 이후 팔면 5년 이후부터 발생한 차익에 대해서만 과세가 됩니다.

 

          ◆..단 취득세처럼 소급적용이 아니라 법 시행일부터 ..

               적용싯점은 4월 국회 상임위 결정일을 시작일로 간주하는 것으로 정부발표함

           

           ◆..또 한가지..발표문에 "재건축 주택 제외"라는 항목을 놓고 문의가 많습니다.

 

           소득세법으로 재건축 주택의 개념은 관리처분계획 인가기준일부터 준공일(사용승인일)까지이고

           도시및주거환경정비법으로 보면 재건축정비구역 지정일이  재건축주택 시작일로..논란이 있지만

           양도세이니만큼 소득세법 재건축 주택 개념으로 본다면

           가락시영아파트 재건축 경우 5년간 비과세 대상이 될것으로 보이지만 기획재정부와 달리

           국토교통부는 답은 다른만큼..국회 통과 과정에서 재건축 주택 범위를 놓고 변동이 있을 수 있음을 참고해야겠습니다.

 

둘째..생애최초 주택구입자의 혜택은 어디까지인가?

 

         ▶생애최초 구입자조건

            **부부합산 연소득 6천만원이하 생애최초 주택구입자

            **전용면적 85㎡이하 주택가격 6억원이하

            **30년 분할상환 신설(거치기간 1~3년) 연 3.3~3.5%

            **총부채상환비율(DTI )은행 자율에 맡기고 주택담보인정비율(LTV) 70%로 확대

 

        ▶취득세 한시면제(지방세특례제한법 개정) (4월 국회상임위 통과일부터 연말까지 한시 적용)

 

           첫째 항목에 있는 양도세제 5년 감면까지 혜택을 본다면...취득세 및 양도세제 모두 면제되는 파격적인 혜택임

 

셋째..규제완한를 통한 주택정비산업 활성화(도시및주거환경정비법개정)

 

       ▶소형주택 공급 확대를 위하여..현재는 기존주택의 존전가격 범위내에서만 2주택 공급을 허용에서

           조합원들에게 기존주택의 전용면적 범위내에서 2주택 공급을 허용

 

          **종래 투기방지를 위해 재건축 조합원들은 1주택만 분양받도록 되어있었으나,

             지난해 도시및주거환경정비법을 개정에서 2월 1일부터 1개의 분양권을 받은후

             같은 단지내 최소분양가액이상의 권리가격이 남았을 경우

             다시 하나를 전용면적 60㎡이하로 더 줄수 있는 1+1 (단, 3년간 전매제한 금지)것으로 관련법이 개정되었는데.. 

 

             이것을 감정평가 금액의 기준이 아닌 전용면적의 수치로 하겠다는 것입니다.

             앞으로의 개정 추이를 지켜봐야 할것입니다.

 

      ▶조합의 금융비용 절감을 위해 주택 미분양자의 대한 현금청산시기를 사업후반부로 늦출수 있도록 개선

         분양신청종료일 이후 150일 이내→ 관리처분계회 인가 이후 90일 이내(개정 논의중)

 

      ▶사업계획승인 후 의무 착공기간을 2년에서 3년으로 연장(주택법 개정)

 

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위에서 개략적인 내용을 살펴보았습니다.

논란을 잠재우고 조속하게 원안대로 국회 통과가 된다면

꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에도 모처럼 따뜻한 봄바람이 불어오겠지만

 

대책 내용을 놓고 논란속..야당의 반발 또한 거세지는등..

4월 임시 국회 협의 상임위 통과과정에서 진통이 예상되어 걱정이 앞섭니다.

 

   ★최근 언론의 논란및 야당에서 주장하는 내용등을  정리를 해보면..

 

   ▶정부정책안

      9억원이하.85㎡이하 (전용면적)의 1세대1주택(일시적2주택의 선주택)

 

  ▶야당측의 주장

     양도세는 9억이하에서 6억원이하(하향조정),85㎡이하 (조항삭제또는 면적확대)

     취득세 생애최초는 6억이하에서 3억이하로  

 

  ▶최근 언론에서 형평성 논란을 빚고 있는 면적 기준은

     여야모두 사실상 없애자는 쪽으로 가닥을 잡아가는 분위기..

     **9억원이하(유지).85㎡이하 (조항삭제)가장 현실성 있어 보입니다.

 

      **내일부터 4월 임시국회가 열립니다

         여야의 부동산 대책 내용을 놓고 입장차가 워낙 크고

         4월 임시국회 국회협의 과정에서 격론이 예상되는등

        국회 상임위 통과과정에서 일부 내용이 수정될 가능성도 높아보입니다.

  

        전 평형 9억원이하  전용면적 85㎡이하이하에 해당되면서

      국회 통과에 따른 민감하게 반응할 가락시영아파트 재건축 시장..

 

        부동산 침체의 심각성을 고려해 면적외는 야당의 입장을 수용할 수 없다는

        중산층까지 고려한 새누리당의 입장에 야당이 얼마나 전향적인 입장으로 합의점을 찾을지..

        촉각을 곤두세우고 4월 임시국회 논의 통과 과정을 지켜봐야겠습니다만..

 

       이번 부동산 대책 또한 연말까지 한시적인 대책인만큼..

       기대가 반감되지않고 대책 실효성 거두기 위한 국회의 조속한 입법 요구가 거센 상황..

       부동산 시장 정상화를 위한 공은 국회로..4월 임시국회에서 입법 마무리되기를 간절히 바래봅니다

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