상반기 재건축 결산…규제 정책 혼선 빚어

2012년 상반기 재건축 시장은 작년 12ㆍ7 대책 이후 반짝 반등한 뒤 5개월 연속 하락세를 기록했다.

부동산114에 따르면 2012년 상반기 내 재건축 아파트 가격은 △서울(-2.85%), △전국(-2.31%)의 변동률을 나타냈다.

강남4구 재건축 아파트는 상반기동안 △강남(-3.80%), △강동(-3.08%), △송파(-2.69%), △서초(-2.15%) 순으로 하락했다.

강남4구 재건축이 큰 폭으로 하락하면서 재건축 전체시장 침체의 주요 원인이 되기도 했다.

경기지역 재건축 아파트 매매가 변동률도 △과천(-2.97%), △성남(-2.05%), △안양(-0.70%), △광명(-0.69%) 순으로

내림세를 보이며 강남 재건축 시장의 침체된 분위기를 이어갔다.

 

올 1분기에는 서울시가 재건축 단지의 소형면적 확대, 한강변 종상향 결정 보류 등

정책을 내놓으면서 재건축 사업의 불확실성이 커져 가격 약세를 보였다.

강남 개포지구는 소형주택 면적을 놓고 서울시의 확대 권고로 주민 갈등이 커졌다.

주민들은 재건축시 소형면적을 늘리면 고급 주거단지로서 이미지가 퇴색하고 가구수가 늘면

단위면적당 건축비가 늘어 사업성도 악화될 것을 우려해 반대하고 나섰다.

이로 인해 재건축 사업이 지연되면서 불확실성이 커지자 투자 수요가 줄어

재건축 아파트값이 금융위기 수준 직전까지 하락했다.

 

그러나 개포2·3단지가 소형비율 30% 선으로 서울시 심의에 통과하면서

서울시와의 의견차이를 좁혀가기도 했다. 하지만 단지별 온도차가 극명해

소형주택 30%룰 가이드라인이 주변단지에도 적용될지 여부는 추이를 지켜봐야 한다.

한편 서초 반포·잠원지구도 서울시의 용적률 상한 보류 결정이 잇따르면서

한강변 아파트 재건축 사업이 줄줄이 무산되게 됐다.

1월 신반포6차에 이어 신반포1차 마저 용적률 상향 결정안이 보류됐다.

5월 들어 보류 판정을 받았던 신반포 6차가 최고 34층 높이로 법적 상한 용적률을

적용 받아 통과 되면서 한강변 층수 가이드라인이 40층 이하로 제한될 것인지 주목되고 있다.

 

총선과 부동산대책도 재건축 시장 분위기를 바꾸기에는 역부족이었다.

4월 총선 이후 부동산 대책 발표를 앞두고 개포동 주공1단지, 잠실동 주공5단지의 매도 호가가 오르면서

저가매물 위주로 반짝 거래 시장이 형성됐지만 이후 매수세가 붙지 않아 추가 가격 상승은 없었다.

5ㆍ10대책에 포함될 것으로 기대됐던 총부채상환비율(DTI) 규제 완화, 취득세 감면조치 등이

누락되면서 수요자들이 실망한데다가 가격 상승에 대한 기대감이 꺾이며

실수요자들의 주택 구매심리도 실종된 것으로 분석된다.

 

또한 재건축 시장은 정부의 대책 보다 서울시의 정책향방에 더 민감한 반응이다.

4ㆍ11 총선 이후 저가매물 중심으로 반짝 거래됐던 강남4구 재건축 거래량이

5ㆍ10 부동산 대책 발표 이후 오히려 크게 감소했다.

가락시영은 4월 33건에서 5월 8건, 잠실주공5단지는 4월 14건에서 5월엔 신고된 건수가 없다.

개포주공1단지는 4월 25건에서 5월8건, 대치은마는 4월 18건에서 5월 8건,

 둔촌주공은 4월 10건에서 5월 4건으로 거래량이 줄었다.

 

△하반기 재건축 시장 전망

5ㆍ10 부동산 대책을 통해 강남3구는 투기지역에서 해제되고 1:1 재건축을 통해

기존주택의 면적 증가범위가 현행 10% 이내에서 30% 이내로 확대가 가능해졌다.

또한 일부 재건축아파트 가격이 금융위기 직전까지 하락해

가격적인 매력이 부각될 만한 시점임에도 불구하고 거래부진이 계속되고 있다.

따라서 재건축 투자심리가 위축된 상황에서 유럽발 재정위기 여파까지 더해져

뚜렷한 정책효과 없이는 올해 대선까지 관망세가 유지될 가능성이 높다.

 

1분기 소형면적 비율확대와 한강변 용적률 상향 보류 등

서울시의 재건축 요건을 강화하는 정책으로  재건축 사업지연 불확실성이 커졌지만

2분기 들어 소형면적 비율 가이드라인이 제시되면서 서울시와의 입장차이를 좁혀가고 있는 모양새다.

또한 6월 중으로 한강변 재건축 가이드라인이 발표 될 것으로 알려지면서

답보상태였던 재건축 사업들이 가이드라인이 제시되면서 불확실성의 일정 부분이 해소될 것으로 보여진다.

 

장기적으로 부동산 시장이 침체되고 주요 쟁점 법안인 초과이익환수제, 다주택자양도세, 분양가상한제와

관련된 부동산 규제완화가 여전히 지연 중에 있어 본격적인 반등시기를 예측하기 어려운 상황이다.

따라서 재건축 구역 내에서도 사업추진이 원활한 곳,

장기적으로 유망한 단지의 저가급매물 위주로 선별적인 접근이 필요하다.

특히 규모가 큰 사업장들은 사업 지연 가능성 여부를 상세히 검토해야 한다.

또한 5ㆍ10대책 후속조치인 1:1재건축 규제완화로 수혜 볼 만한 단지들도 눈여겨 볼만하다.

1:1 재건축의 경우 주택 규모 30%까지 제한 없이 확대 및 축소가 가능해 진다.

중소형에 대한 수요가 늘어나는 분위기를 감안할 때 장기적으로는 재건축 활성화에 도움이 될 전망이다.

 

자료=부동산114

건설경제 정리=문수아기자 moon@