주택시장의 안정적 관리방안(11.3 부동산대책) 문답풀이..

정부가 11월 3일 "주택시장의 안정적 관리방안" 부동산 대책을 발표했습니다

분양권 전매제한은 소급적용이 아닌 11월 3일 입주자 모집 공고일 부터 적용되고

1순위 제한및 재당첨 제한은 주택공급규칙안 개정절차후 시행..11월 중순쯤이 예상됩니다 

이번 규제의 타킷은 청약시장에 집중됐고 가장 강력한 투기과열지구 지정은 예상대로 빠졌습니다

이번 11.3 부동산 대책은 단기 차익을 노린 투기수요를 차단하고 분양시장의 과열을 진정시키는.. 

실수요 중심의 청약시장을 만들겠다는 정부의 강력한 의지가 담긴 대책이라 보여집니다

대책의 주요 핵심 내용을 살펴보면  

1. 분양권 전매제한 변경(강남구,서초구,송파구,강동구,과천시는 입주시까지 전매금지) 

2. 1순위 자격요건 강화(세대주 아닌자, 2주택이상 소유자,5년이내 당첨자는 1순위 제외)

3. 재당첨 제한 기간(85m²이하 청약시 과밀억제권 당첨자 5년~그외지역 당첨자 3년)

                         (85m²초과 청약시 과밀억제권 당첨자 3년~그외지역 당첨자 1년)

   ★과밀억제권역:서울시, 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 남양주시

4. 분양계약금 10%,1순위 일정분리, 2순위신청시 청약통장사용 등..

사실상 서울 4구의 분양권 전매를 입주시까지로 금지하는..예상보다는 강도 높은 대책으로

분양권 시장이 단기 투기 수요를 차단..자금력이 있는 실수요자 중심으로  재편되면서

실 수요자들의 내집마련 기회는 커지겠지만 과열된 분양시장에 직격탄이 되면서

청약률 하락, 분양가 상승 제동,분양권 거래감소로 이어지는..

호황을 누리던 분양권 시장은 전반적으로 타격이 불가피.. 크게 위축될 것으로 보여집니다

규제의 초점이 분양시장에 집중되고 상승의 진원지 강남권 재건축 시장및

가락시영아파트 송파헬리오시티, 기존아파트 매매시장은 이번 대책의 규제 대상서 제외되면서

갈곳 잃은 자금들이 기존아파트및 재건축 아파트로 몰리며 매매가 상승을 부추길 가능성도 예상되나 

 

개포주공 2단지 래미안블레스티지 분양가, 개포주공 3단지등 예상밖 고분양가에도

높은 청약경쟁률을 기록..조기 완판이후 높은 프리미엄 형성등 분양시장 과열현상과

초유의 저금리 기조가 더해져 매수세가 활발히 유입 올 집값 가파른 상승의 견인했던 만큼  

투기수요가 빠진 분양시장 위축은 재건축아파트들에 영향이 미치며 둔화될 가능성 또한 있습니다 

가락시영아파트  송파헬리오시티 재건축 거래시장은

조합원 입주권및 분양권 모두 이번 대책의 규제를 받지 않습니다만

관망세서 벗어나 거래시장의 변동성을 가져오기에는 좀더 시간이 필요해 보이는 분위기입니다  

기사 보기 클릭 ☞[11.3 부동산대책 문답풀이] "실수요자 당첨 기회 늘리는데 초점"

                         3일 분양공고분부터 전매제한 적용…기 분양 물량은 해당 안돼
 

국토교통부는 11.3 부동산대책을 발표하면서 당초 예고한대로

부동산 투자가 과열양상을 보이고 있는 지역만을 규제하는 선별적 대책을 내놨다. 

또 투기는 차단하되 실수요자가 내 집을 마련하는데 애로를 겪지 않도록 하기 위해

입주권 전매제한, 재당첨 제한 등 과도한 투자 목적의 청약만을 차단하려고 고심한 흔적이 역력했다.  
 

일부에서 예상했던 투기과열지구 지정 카드를 꺼내지 않은 것도 그 때문이다.

투기과열지구를 지정할 경우 일률적인 규제로 인해 실수요자들도 피해를 볼 수 있고,

그렇게 되면 경제의 버팀목 역할을 하고 있는 부동산 경기가 급냉할 수도 있다는 점을 고려한 것으로 분석된다. 

이날 나온 부동산 대책을 상세내용을 문답으로 정리했다.  

- 이번 대책의 추진 배경은?

"저금리 기조 및 늘어난 유동성이 주택투자로 유입되며 최근 일부 지역에서

국지적 과열 현상이 일어나고 있어 가계와 경제 전반에 큰 부담이 될 우려가 있기 때문에

국지적인 시장과열을 완화하고 실수요자의 주택 당첨 기회를 확대시키기 위해 추진하게 됐다." 

- 전매제한, 청약자격 제한 등 '청약 조정대상지역'의 선정 기준은?

"첫째 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳,

둘째. 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모(85㎡)이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳,

셋째 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중

주택보급률이 전국 평균 이하이거나 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 등

이 세 가지 조건 중 하나라도 해당하는 지역을 대상으로 선정했다."

- 이번에 서울, 경기, 부산, 세종 등이 선정된 이유는?

"서울의 경우 전반적으로 청약경쟁률이 높게 나타고나고 있으며 입주물량이

수요에 비해 상대적으로 적고 단일화된 시장이므로 25개구를 모두 선정했다.

경기도는 청약수요가 집중되고 있는 미사, 동탄2, 다산 신도시 등이 위치한

고양, 남양주, 하남, 화성, 과천, 성남의 공공택지와 재건축·재개발 기대감이 높고

예정물량이 집중된 서울 인근의 과천, 성남의 민간택지가 선정됐다.

부산은 가격상승률과 청약경쟁률이 전국에서 가장 높은 수준인 동부산권역의 지역이 선정됐으며

세종시는 인근 지역으로부터 인구가 다수 유입되고 청약경쟁률이 최근 급증하는 등 과열이 우려돼 지정됐다." 

- 강남구, 서초구, 송파구, 강동구와 과천시가

다른지역보다 더 강화된 전매제한기간이 적용된 이유는? 

"이들 지역은 주택가격상승률, 청약경쟁률 등 청약 조정대상지역 지정 정량요건 중

2개를 모두 충족하면서 타지역에 비해 과열 수준이 높고 과열이 지속될 가능성이 있으며

시장 파급효과가 크기 때문에 전매제한기간을 보다 강화해 투자수요의 감소를 유도할 필요가 있었다." 

- 이번에 지정된 '청약 조정대상지역'과 '투기과열지구'의 차이점은?

"투기과열지구로 지정되면 금융규제의 강화, 조합관련 규제 강화, 청약규제 강화 등

다수의 규제가 자동적으로 시행되나 이번 맞춤형 청약제도는 실수요자 보호에 실효적인

전매제간기간 강화, 쟁당첨 제한 및 1순위 제한만 적용한다는 점에서 차이가 있다." 

- 이번 대책에 '투기과열지구'를 지정하지 않은 이유는?

"이번에 선정한 지역에는 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등

투기과열지구 지정의 주요 효과가 모두 포함됐다. 서울 과 경기 정비사업과 공공택지 물량이

통상 1순위에서 마감된다는 점을 감안하면 1순위 제한 등 주요 청약제도의 강화는 단기적 투자수요가

청약시장에 진입하는 것을 효과적으로 억제할 수 있을 것으로 기대한다.

향후 과열 현상을 모니터링 하며 투기과열지구 지정 여부를 검토할 계획이다." 

- 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지?

이미 분양을 계약한 주택은 전매제한이 적용되는 것인지? 

"개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 11월 3일 입주자모집 공고분부터 적용된다.

따라서 이전에 입주자모집공고를 한 주택은 적용되지 않으므로 이미 분양계약을 했거나

현재 분양공고 중인 주택에는 적용이 되지 않는다. 1순위 제한과 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안

시행일 후 입주자 모집승인신청분부터 적용될 예정으로 개정 절차가 끝나는 11월 중순 경 시행될 예정이다."

- 2순위 청약신청에도 청약통장이 필요하도록 바뀐 이유는?

"2순위 청약신청을 할 때에도 신중하게 신청하도록 유도하여

과도한 투자목적의 2순위 청약신청을 방지하고 2순위 청약시장도 실수요자 중심으로

형성되도록 하기 위해서 청약통장이 있어야 청약신청이 가능하도록 한 것이다."

- 1순위 청약일정이 분리된 이유는? 

"당해지역에서 1순위가 마감될 경우 당첨가능성이 없는 기타지역은 접수를 생략해 청약경쟁률이

과도하게 부풀려지는 것을 방지하여 착시효과로 인한 투자수요를 차단할 수 있을 것으로 보인다." 

- 청약가점제 지자체 자율시행이 유보된 까닭은?

"조정 대상지역은 자율시행을 유보해 가점제 적용비율을 40%로 유지한다.

이에 따라 투자목적의 과도한 청약경쟁을 해소하고 부양가족 수가 많은 세대, 무주택자 등

실수요자의 당첨기회가 확대될 것으로 기대된다."

- 이번 선정된 청약 조정대상지역의 해제는 언제 되는지?

"시장 상황을 지속적으로 모니터링해 해당지역이

선정된 이유가 해소되었다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다."  

이상은 가락시영아파트 송파헬리오시티 전문 대원부동산이 전하는  11.3일 대책관련 소식입니다