집값 조정기 6년 다음엔 상승기가 올까?......전문가 칼럼

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최근 국회에서 분양가 상한제 폐지, 취득세 감면 개정안 처리가 무산되는 등

박근혜정부가 아직 제자리를 잡지 못하고 있습니다. 시간은 속절없이 흐르고 있구요.

국민들은 하루빨리 주택시장을 정상화시킬 수 있는, 종합적인 주택정책을 간절히 바라고 있는데 말입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 집값 안정기 6년이 지난 시점에서

부동산 10년 주기설을 통해 상승기가 과연 언제 올 것인가?를 분석해보겠습니다.

부동산 10년 주기설은 수급에 따라 주택시장 불황기에 주택공급이 부족하면 이후 집값이 오르고

호황기엔 과잉 주택공급으로 이후 집값이 하락하는 현상이 주기적으로 발생하는 것을 말합니다.

통상 3~4년 상승기를 거치고 나면 6~7년 안정기를 거치게 되지요.

국내 주택시장은 1978년, 1988년, 1998년에 10년마다 집값이 상승했습니다.

한번 오르면 통상 3~4년 상승기가 유지됐습니다. 하지만 2000년대 들어서

10년째가 되는 2008년에는 상승기가 오지 않았습니다. 오히려 안정기(조정기)가 계속됐습니다.

10년 주기설은 1997년 외환위기를 맞으면서 무너졌습니다. 1998년 상반기까지 집값은 폭락하다

1999년에 반등하면서 매년 두자릿수 상승세를 기록했습니다. 2002년에는 서울 아파트값이 30%나 폭등했습니다.

이어 2006년까지 추격매수가 절정에 이르러 집값은 8년 가까이 상승기가 계속됐습니다.

미국 서브프라임 모기지 사태로 비롯된 글로벌 금융위기를 맞은 2007년 이후에야 국내 집값은 안정세로 돌아섰습니다.

2007~2008년 약보합세를 보이다 2009년부터 본격적으로 조정기에 들어갔습니다.

2000년대 들어 부동산 10년 주기설이 맞지 않은 이유는 무엇일까요? 저는 글로벌 동조화 때문으로 분석하고 있습니다.

지구는 둥글지만 평평해지고 있다는 것입니다. 즉 2000년대 들어

전세계 특히 미국 영국 아일랜드 스페인 등 서방 선진국 중심으로 집값 패턴이 매우 유사하게 돌아가고 있습니다.

인구와 경제가 안정화됐고 자가 보유율이 높은 이들 나라에서 전례 없는 과잉유동성으로 집값이 이상 급등한 것입니다.

서브프라임처럼 파생금융으로 목돈이 없어도 집을 사도록 부추겨 수요가 증가해 집값이 걷잡을 수 없이 올랐습니다. 그

러다 금융위기를 맞아 지난 2007년 이후 주택가격 거품이 빠지게 된 것입니다.

국내 주택시장은 지난 6년간의 안정기에 다소 시차가 있었지만 글로벌 동조화를 보여 왔습니다.

그렇다면 주택시장 상승기도 서방 선진국과 글로벌 동조화를 보일까요? 미국과 비교해보겠습니다.

미국 주택시장은 지난 2006년 6월 최고점 대비해 2011년에 30% 이상 하락했습니다.

이후 2012년 혼조세를 보였지만 완만한 회복세를 보였습니다. 이에 낙관주의자들은

2012년부터 앞으로 3년에서 7년간 ‘슈퍼 상승사이클’에 접어들었다고 주장했습니다.

미국 주택시장 회복은 정부의 적극적인 개입(수요를 촉진시키는 주택정책)으로 이뤄졌습니다.

정부는 주택시장 연착륙을 위해 재고 주택을 정부가 매입해서 기관투자가들에게 넘겼습니다.

매입자금의 50%는 5년 후 상환하는 조건으로 정부가 댔습니다.

이로 인해 급증했던 매물이 조정되면서 서브프라임으로 폭락했던 주택 가격이 2013년 3월 현재

지난 2006년 최고점 대비 60~70% 수준까지 회복된 상황입니다.

서브프라임으로 가장 많이 하락했던 지역이 가장 빨리 회복됐습니다. 전문가들은 미국 집값이

지난해 6~7% 상승에 이어 올해도 3~4%의 완만한 회복세가 이어질 것이라고 전망하고 있습니다.

최근 미정부는 주택시장이 바닥을 쳤다고 공언하고 있습니다. 벤 버냉키 연방준비제도(연준·Fed) 의장은

지난 2월 27일(현지시간) 하원 금융서비스위원회에서 “주택시장이 바닥을 쳤고

2012년부터 주택가격이 오름세를 보이고 있다.”고 말했습니다. 버냉키 의장 말이 맞다면

미국 주택시장은 6년간의 조정기를 지나 2012년 바닥을 치고 상승기가 시작된 것입니다.

하지만 국내 주택시장은 미국과 전혀 다른 행보를 보이고 있습니다. 바로 정부의 주택정책 때문입니다.

집값 상승기가 한창인 2003년에 집권한 참여정부의 규제정책은 2006년까지 지속됐으며

2008년에 이어 받은 MB정부는 “거래는 늘리되 집값이 올라서는 안된다”는

특유의 ‘모순어법’에 따라 집권 내내 규제완화책을 찔끔찔끔 내놨습니다.

하지만 2009년부터 본격적으로 조정기에 들어간 주택시장에 전혀 영향을 주지 못했습니다.

오바마정부는 2008년 9월 리먼브러더스 파산이후 주택시장을 연착륙시키기 위해 시장에 적극적으로 개입했습니다.

반면 MB정부는 매우 소극적으로 개입했지요.

지난 6년간 안정기(조정기)를 거친 국내 주택시장이 미국처럼 바닥을 치고 회복세를 보이려면

정부의 적극적이 개입이 시급합니다. 특히 수요를 촉진하는 주택정책이 필요합니다. 그

렇기 때문에 2013년 박근혜정부의 주택정책이 매우 중요한 것입니다.

“시작이 반이다”라는 말이 있지요. 새 정부가 올 상반기부터 적극적으로 주택정책을 구사한다면

이르면 2013년 하반기, 늦어도 2014년부터 집값은 상승기에 들어설 것으로 기대합니다

닥터아파트 오윤섭