`재건축 아파트`가 부동산 시장 바로미터인 이유는?

 

요즘 부동산 시장의 최대 화두는 `재건축 아파트`다. 재건축 아파트 몸값 변화에 언론들은 `설왕설래`다.

최근 재건축 아파트 거래가 일부 살아나는 것을 두고 주택시장이 바닥을 찍은 것 아니냐는 관측도 나온다.

재건축 아파트는 말 그대로 재건축을 앞둔 낡은 아파트를 말한다. 시간이 지나면 철거된 뒤 새 아파트로 지어진다.

한마디로 살 날이 얼마 남지 않았다. 그럼에도 사람들은 재건축 아파트에 주목한다. 수명이 얼마 남지 않은 재건축 아파트에

부동산 시장의 눈과 귀가 쏠리는 이유는 뭘까. 이를 위해서는 재건축 아파트의 개념부터 살펴볼 필요가 있다.

서울시 조례에 따르면 재건축 가능 연한은 지어진 지 최장 30년이다. 서울시내에서 1982년 이전에 지어진 아파트는

재건축이 가능하다는 얘기다. 물론 아파트 노후도와 관리 정도에 따라 기한은 늘어날 수도, 줄어들 수도 있다.

최근 재건축이 추진되는 아파트는 대부분 강남ㆍ서초ㆍ송파구와 강동구 등 범강남권에 몰려 있다.

1970년대 영동택지개발사업을 필두로 당시만 해도 황무지나 다름없던 강남권 개발이 본격화되면서

1970~1980년대 아파트가 무더기로 지어진 결과다. 재건축 뉴스에 빠짐없이 등장하는 개포주공, 둔촌주공, 대치은마,

가락시영, 고덕주공, 잠실주공 등이 동시대에 건립됐다. 당시 지어진 아파트들의 재건축 시기가 최근 한꺼번에 닥친 것이다.

재건축 아파트는 가격대가 높은 게 특징이다. 아파트 중 단위면적당 몸값이 가장 높다고 알려진 개포주공은

3.3㎡당 시세가 5000만~6000만원 선이다. 예컨대 1단지 전용 36㎡는 호가가 7억2000만원 선이다.

3.3㎡당 가격은 6000만원대로 지방 소형 아파트 한 채 가격과 맞먹는다.

잠실주공, 대치은마, 둔촌주공 등도 만만치 않은 몸값을 자랑한다.

재건축 아파트 가격 변화에 부동산 시장의 관심이 집중되는 이유는 무얼까.

재건축 아파트가 부동산 시장을 주도하는 바로미터로서 성격을 띠기 때문이다.

재건축 아파트는 주택 유형 중 대표적인 투자재다. 시세 상승 여지가 상대적으로 크기 때문이다.

`최고 부촌` 아파트로 확실하게 자리잡은 반포래미안과 반포자이는 반포주공을 재건축한 이후 가치가 크게 올랐다.

대치동을 대표하는 고급 주거단지인 대치아이파크와 도곡렉슬 또한 도곡주공을 재건축했다.

잠실엘스와 트리지움 등 잠실주공을 재건축한 단지도 상황은 비슷하다.

재건축 이후 집값 시세가 2배 혹은 그 이상 뛰며 보유자들에게 엄청난 시세차익을 안겨줬다.

투자수익률이 높다 보니 자금이 몰릴 수밖에 없다. 부동산 경기 회복에 따라 재건축 아파트로 가장 먼저 자금이 몰리는 이유다.

재건축 아파트 거래가 살아나고 시세가 오르면 `상승열기`는 인접한 일반아파트 단지로 옮겨 붙는다.

종국에는 부동산 시장 전반에 걸친 상승세를 유도하는 구조다.

반대로 하락세일 때는 재건축 아파트가 먼저 내리고 가격 하락폭도 보다 뚜렷하다.

부동산 정보업체 닥터아파트 집계 자료에 따르면 서울 집값이 끝도 없이 치솟던 2007년 초 재건축 아파트가

2월 -0.71%로 숨고르기에 들어가자 전체 집값은 3월 곧바로 -0.09%로 떨어지며 동조화 현상을 보였다.

미국발 금융위기로 국내 주택시장에 암운이 드리운 2008년에도 징후는 재건축 아파트 시장에서 먼저 포착됐다.

그해 3월 -0.12%로 하락세로 돌아선 재건축 아파트 시세는 이듬해 초 상승세로 돌아서기까지 10개월간 하락세를 거듭했다.

일반 집값 변동률이 마이너스대로 내려간 것은 훨씬 뒤인 그해 7월이었다.

올해 세계 경기를 위협했던 유럽발 재정위기 여파 또한 재건축 아파트 시장에서 더욱 뚜렷하게 나타났다.

서울 재건축 아파트 시세는 지난 3월 0.66% 떨어졌다. 이는 일반 집값 -0.07%와 비교해 무려 9배 이상 높은 수준이다.

박합수 KB국민은행 PB부동산팀장은 "재건축 아파트는 투자성이 높은 대표적인 투자재다.

경기 흐름에 따른 가격 부침이 크고 외부 영향에도 빨리 반응한다. 일반 아파트가 뒤를 이으며

전체적인 주택시장 경기가 움직이는 구조"라고 재건축 아파트 가격 형성 메커니즘을 설명했다.

재건축 아파트가 주택시장에서 선도적 의미를 갖다 보니 정부의 부동산 부양대책은 때때로 `재건축 살리기`에 무게가 실린다.

지난 7일 정부가 발표한 `12ㆍ7 부동산 안정화 대책`도 강남권 재건축 아파트 사업조건 개선에 초점이 맞춰져 있다. 국

토해양부는 대책을 통해 `강남 3구 투기과열지구` 지정을 해제한다고 밝혔다.

이렇게 되면 2003년 말 이후 조합설립인가가 난 재건축 아파트를 구입하더라도 조합원 지위를 갖게 된다.

재건축 이후 새 집을 받을 수 있게 됐다는 얘기다. 종전까지는 조합원 지위를 인정받지 못해 현금으로 돌려받는 `청산`만 가능했다.

국토해양부에 따르면 26개 단지 1만9000가구가 규제에서 풀렸다.

전매제한 또한 종전 3년에서 1년 이하로 줄어든다. 사고팔 수 있는 재건축 아파트 물량이 그만큼 늘어나게 된다.
재건축 초과이익 부담금도 2년간 부과가 정지된다. 재건축 이후 집주인이 갖는 시세차익 중

일부를 정부가 환수하는 제도로 집주인들에게는 적잖은 부담으로 작용해 왔다.

여기에 서울시가 힘을 보탰다. 서울시는 이튿날인 8일 송파구 가락시영 아파트 종상향 안건을 수용했다.

종상향이란 아파트 용지 용도를 높이는 작업이다.

이렇게 되면 동일한 용지에 지을 수 있는 아파트 가구 수가 늘어나 결과적으로 사업성이 크게 개선된다.

강동구 둔촌주공 아파트, 강남구 대치동 은마아파트 등 여타 재건축 단지에서도 종상향을 추진하는 점을 고려할 때

이 조치가 향후 서울 재건축 시장에 미치는 여파는 만만찮을 전망이다.

이들 대책은 단기적으로는 재건축 경기 회복에 초점이 맞춰졌다고 볼 수 있다.

하지만 장기적으로 놓고 보면 전반적인 주택경기 회복을 위한 조치라고 보는 게 맞다.

닥터아파트에 따르면 서울 집값은 지난 3월부터 11월까지 줄곧 하락세를 보였다. 그야말로 침체의 연속이다.

과거의 경험을 미뤄 볼 때 재건축 아파트 경기가 살아나면 전반적인 주택경기 회복도 예상해 볼 수 있다.

정부의 이번 조치로 부동산 경기 회복을 기대해도 좋을까. 하지만 현실은 그리 간단하지 않다.

변수가 있기 때문이다. 이번 경우 유럽에서 시작한 재정위기가 최대 걸림돌이다.

국제경기가 악화되면 수출 중심국가인 우리나라도 타격을 받을 수밖에 없다. 이렇게 되면 투자 심리는 자연스럽게 위축되고 유동성은 줄어든다.

부동산 경기 또한 침체를 거듭할 수밖에 없다. 정부가 아무리 파격적인 대책을 내놔도 글로벌 경기 침체에 따른 여파를 막기는 역부족인 이유다.

따라서 이번 정부 대책이 부동산 경기를 되살리는 데 얼마나 효과를 발휘할지는 향후 국제경기 흐름에 달렸다는 게 중론이다.

이용만 한성대학교 부동산학과 교수는 "시장의 한계"라고 진단했다.

이 교수는 "단순한 정책을 벗어나 세계 경기 차원에서 좀 더 큰 흐름을 짚어야 한다.

결국 세계 경기 흐름이 향후 우리나라 주택시장 움직임을 주도하는 변수가 될 것"이라고 진단했다.

부동산부 이명진 기자