오윤섭의 부자노트..전세값 급등으로 매매가 반등 시작 됐다..?

산에 가보니 단풍이 절정으로 치닫고 있습니다. 10월 단풍이 고으려면 9월에

비가 많이 와야 한다고 하더군요. 9월 가뭄으로 단풍이 들기전에 말라버리기도 했지만

멋진 단풍이 펼쳐지고 있습니다.

이번 주 닥터아파트 오윤섭의 부자노트에서는 3년 계속되는 전세값 급등이

언제 매매가 반등으로 이어질까? 하는 전망을 해보겠습니다.

이에 앞서 저는 지난해 가을에 2010년 4분기가 단기 집값 바닥이라고 보고 2011년 봄

이사철(3, 4월)이 매수타이밍이라고 예측한바 있습니다. 결과적으로 틀렸습니다.ㅠㅠ

제가 간과한 것이 있는데 바로 전세시장의 새로운 패러다임입니다.

새로운 패러다임이란 우리나라에만 있는 전세시장이 급격히 위축되고

월세로 재편되고 있다는 점입니다. 지방에서 서울로, 강남으로 월세가 확산되고 있습니다.

우리나라만에 있는 전세제도는 집값 상승을 전제로 하고 있습니다.

즉 집값이 오르기를 기대하고 전세값 대출 등을 지원받아 집을 미리 사놓는 것입니다.

하지만 2009년 이후 매매가가 안정세(보합세)를 보이면서 집값 상승의 기대심리가 낮아지자

집주인들은 손실을 만회하려고 전세값을 올리거나 전세를 반전세 또는 월세로 전환하고

있습니다. 이런 지역은 주로 전세값 3억원 이상 고가 전세시장에서 두드러지고 있습니다.

여기에 수요자 입장에서 3년 가까이 집값이 하향 안정세를 보이자 1억원 이상 전세 아파트에

살고 있는, 내집마련 유효수요자들이 주택 구입을 미루고 있어 전세수요가 크게 늘어났습니다. 이에 따라 2009년 이후 3년 연속 매매가 약세, 전세값 강세가 이어지고 있습니다.

2000년 이후 통계 추이에 따르면 전세값 약세가 1~2년 지속되다 다음해 상승으로 반전되면

그 다음해에 매매가 상승으로 이어졌습니다. 하지만 2007, 2008년 전세값 약세가

2009년 전세값 강세로 이어졌으나 2010년 매매가가 상승하지 못했습니다. 

2011년 전세값 동향

전세값 강세, 매매가 약세는 2011년에도 계속되고 있습니다.

2009년 아파트 전세값은 서울이 8.95%, 수도권 7.54% 상승했습니다. 2010년에는

서울 7.26%, 수도권 6.88% 올라 상승폭이 소폭 하락하다 2011년에는 10월 19일 현재

서울 9.00%, 수도권 9.08%로 상승폭이 다시 커져 전세대란의 기준인 두자릿수 상승 가능성이 높아졌습니다. 2006년 3차 전세대란 이후 처음으로 4차 전세대란이 일어나는 것입니다.

지역별로는 강남권이 9.77% 상승했으며 수도권 1, 2기 신도시 9.68%, 경기도 10.72%

올랐습니다. 강남권에 몰린 3억원 초과 고가는 물론 강북권 경기권의 1억~3억원

중가 아파트 전세값도 크게 오르고 있습니다.

반면 매매가는 올들어 서울 -0.80%, 수도권 -0.46%로 하락했습니다.

전세값이 큰 폭으로 오른 강남권은 매매가가 1.34% 크게 하락했습니다.

반면 지방 대도시의 경우 전세값과 매매가 동반 강세가 두드러졌습니다.

부산 등 지방 5대 광역시 아파트시장을 보면 10월 현재 전세값은 평균 8.13%, 매매가는

평균 6.39% 상승했습니다. 다만 9월 이후 매매가 상승세가 주춤하고 있습니다.

매매가 반등은 언제?

전세값 상승이 매매가 상승으로 반등되는 징후는 이미 보이기 시작했습니다.

물론 이게 일시적인지, 아닌지 판단하려면 최소한 연말까지 기다려봐야 합니다.

특히 지난 1년 간 전세금이 20% 이상 오른 용인 화성 오산 등 경기 남부권 중심으로 2011년 초 들어 중소형 중심으로 매매가 상승이 소폭이나마 이어지고 있습니다. 대기수요로 내집마련을 유보했던 1~3억원 중가 전세아파트 세입자들이 아파트 구입에 나서고 있는 것입니다.

경기 남부권이 매매가 반등의 선도 지역이 된 이유에는 분양가 상한제를 피하기 위한

2007년 말, 2008년 초 밀어내기식 분양과 최근 교통환경 개선이 한몫했습니다.

경기도 입주물량은 밀어내기 분양으로 지난해 11만4천가구까지 치솟다 올해 5만6천가구로

절반이하로 줄어들었습니다. 더욱이 정부는 2017년까지 수도권에 대규모 택지 개발 계획을

하지 않을 방침이어서 입주물량 감소는 계속될 전망입니다.

교통환경은 크게 좋아지고 있습니다. 최근 착공된 KTX 수서~평택 구간이 2014년 말 개통예정이며 이중 수서~동탄 구간은 GTX(수도권광역급행철도)와 연계됩니다. 신분당선 1단계 구간(강남~정자)이 오는 10월 28일 개통되고 정자~광교 구간도 2016년경 개통될 예정입니다.

또 분당선 연장구간(죽전~구갈)도 오는 12월 개통예정입니다.

경기 남부권의 매매가 반등은 주택공급물량 감소 등에 따른 전세값 두자릿수 급등과

교통환경 개선으로 매매수요가 늘어났기 때문입니다. 

수도권 주택거래량이 지난 8월에 이어 9월 2개월 연속 증가세를 기록하고 있습니다.

하지만 글로벌 재정위기에 따라 경기가 불확실해 매매가 반등이 확산되기엔

아직 역부족인 상황입니다.

매매가 반등이 다른 지역으로 확산되기 위해선 1~3억원 중가 세입자들의 내집마련 전환이

필수적입니다. 경기 남부권 매매가 상승도 이들 중가 아파트 세입자들이 주도하고 있습니다.

최우선적으로 중산층의 주택 구매력이 개선돼야겠지만 멸실주택 증가, 입주물량 감소 및

월세 전환 등으로 전세물건이 적어질수록, 전세값이 매년 10% 이상 상승할수록,

DTI(총부채상환비율) 등 대출규제가 완화될수록 매매가 반등 확산 가능성은 높아질 것입니다.

다시 한번 예측한다면 내집마련 타이밍으론 비수기인 2011년 10월 지금이

가장 적절한 때가 아닌가 생각합니다.

전국에서 매년 공급된 신규 아파트 물량이 종전 40만가구 안팎에서

지난 2008년부터 올해까지 4년 연속 20만가구 안팎으로 급감했습니다.

2~3년후 어떤 후폭풍을 불고 올지를 내다보기 바랍니다.