강남 재건축 이상과열 이유

기사보기 클릭 ☞[핫! 현장 분석] 끓어오르는 강남권 재건축 분양가…

​                     강남구 3.3㎡당 평균 3847만원, 개포주공 3단지 4500만원 예상

박원갑의 마켓리서치  강남 재건축 이상과열 이유

                                                

오늘은 우리 부동산시장의 뜨거운 감자인 강남 재건축 시장에 대해 알아보도록 하죠.

​전체 부동산시장은 찬바람이 분다는 데, 강남만 유독 뜨거운 걸까요.

​강남 불패인가요? 그렇지 않을 수도 있다는 데요. 

 

1. 강남 재건축에 한달에 1억원 올랐다는 데,

​유독 강남 재건축에 부동산시장이 달라올랐다는 얘기들을 들었어요

=생각보다는 거래는 많지는 않다. 일부 강남 재건축 단지에서 단기간 호가가 많이 올라버리니까

매도자와 매수자간의 호가 차이가 큰 상황이다. 재건축은 금리인하이후 갑자기 호가가 더 올랐다.

​이는 강남 재건축이 일종의 금리에 민감한 투자상품 성격이 강해서 그럴 수 있다.

​일종의 재건축을 중심으로하는 유동성 장세나 테마장세라는 얘기가 나온다.

​여기에는 강남재건축 일반 분양가가 워낙 높다보니까 그 후폭풍으로 재건축 투진단지들도 함께 들썩이는 것이다.

​우리도 재건축을 하면 그 정도의 분양가를 받을 수 있겠구나하는 과도한 기대를 하는 것 같다.

​그러다보니 재건축 호가만 크게 오르는 양상이다.  

2. 2016년 강남 아파트는 어떤 사회적 심리적 의미를 갖나요

=요즘 강남 재건축을 보면 투기적 욕망이 숨어 있다는 생각을 한다.

​물론 강남 같은 좋은 주거공간에 살고 싶다는 욕망, 이것은 욕망보다는 욕구일 수 있다.

​최근 나타나고 있는 흐름은 단순히 주거공간을 찾는 것보다는 하나의 돈벌이의 대상인 투기적 욕망이 되는 것이다.

​샐러리맨 평생 월급을 모아도 사기 어려울 정도로 치솟은 아파트값, 거주로 생각하면 엄두를 낼 수 없다.

​재건축 가격 급등은 청약열풍에 기인한다. 고분양가에도 불구하고 수십대 1의 경쟁률속에 완판행진을 벌인다.

​최근 3년전부더 지금까지 분양한 강남 아파트는 모두 많게는 2-3억원,적게는 2000-3000만원의 웃돈이 붙었다.

​이런 상황에서 재건축 아파트는 하나의 사회적 거대한 욕망으로 바뀔 수 있다.

​서울에서 청약통장 가장 작은게 300만원짜리다. 그래서 샐러리맨사이에서 요즘 청약을

​‘밑천 300만원짜리 로또’라고 한다. 300만원만 쓰면 거액의 불로소득을 올릴 수 있는 대박을 꿈꿀 수 있기 때문이다.

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3. 이렇게 강남 재건축만 달아오르는 것은 정부 규제완화의 영향도 크지 않나요?

=과열의 1차 원인은 초저금리다. 크게 늘어난 부동자금이 강남 재건축에 몰렸다.

​하지만 정부가 시장을 왜곡한 책임도 크다. 직전 최경환 경제팀은 집값을 띄워 경기를 살리겠다며

규제를 무차별 풀었다. 전매제한 완화, 재건축 초과이익 환수제 유예, 청약 1순위 요건 완화,

​분양가 상한제 폐지에 이어 재건축 주민동의 요건을 2분의 1 찬성으로 완화했다.

​여기에 빚을 내 집을 살 수 있도록 가계대출 규제도 크게 완화해 줬다. 시장을 정상화하는 데 그쳤어야 하는데

과하게 약을 쓴 것이다. 재건축 시장으로 돈이 몰릴 여건이 차고 넘칠 정도였으니

이래 놓고도 시장이 과열이 안 되길 바라면 그게 비정상일 것이다. 

 

4. 재건축 고분양가 열풍이 다른 지역으로 번질까?

=다른 지역으로 무차별적으로 확산하지는 않을 것 같다.

​수도권은 지난 2월부터 기존 주택시장은 투자보다는 실수요시장인데, 이미 제를 시행하므로 문턱이 높아서

어느정도 영향은 미치겠지만 주변시세까지는 확산되기는 어렵다. 물론 재건축을 추진하는 여의도,

​과천,목동, 광명일대 재건축들은 다소 꿈틀거리지만 나머지 지역은 그렇게 움직이는 모습은 아니다.

​특히 비수도권의 경우 서울 수도권과는 달리 움직일 수 있는 것이다. 지난 5월부터 대출규제를 시행해서

아직 충격에서 벗어나지 못하고 있는 상황이다. 가격이나 기간조정이 이뤄지고 있다.

​좀 더 추세를 봐야겠지만 강남 재건축 고분양가가 서울 일부지역 정도에 영향을 미칠 수 있는 상황인 것 같다. 

 

5.정부가 강남 재건축에 대해서 규제를 시작할 까요

=정부가 아무래도 시장이 갑자기 달아오르니까 예의주시를 하고 있고 모니터링을 강화하고있는 것으로 보인다.

​시장의 이상치에 대한 점검을 할 것으로 보인다. 다만 모니터링이나 점검을 넘어

과연 규제를 할 것인지에 대해서는 쉽게 판단하기 어렵다. 지금 최근 갑자기 호가가 오르고 있는 것은

다음달 분양예정인 개포주공 3단지 분양가가 높게 책정될 것이라는 보도들이 나오면서다.

3.3제곱미터당 4000만원이 아니라 5000만원에 달할 지 모른다는 생각이 퍼지다 보니

고분양가 후폭풍이 미리 부는 것이 아닌가 생각된다. 규제를 할 수 있는 방법은 내년말까지 유예되어 있는

재건축 초과이익 환수제를 부활하거나 분양가 상한제 도입,투기과열지구 등 여러 방안들이 나올수 있지만

쉽사리 결정할 수 있는 것은 아닌 것 같다. 개포주공 3단지 분양이 끝나면 올해 강남에서 시장을 자극할 만한

고분양가 단지가 많지 않아서 더욱 그런게 아닌가 생각된다. 어쨋든 현재로서는 불법 전매제한, 다운계약서 조사 등

현장분위기를 진정시키는 대책을 시행한 뒤 추이를 지켜볼 것이다. 

6.그런데 강남 불패, 강남 불패 이런 애기를 하던데, 진짜 강남 불패인가요?

=경험적으로 볼때 강남불패는 항상 성립하는 불변의 법칙이 아니다.

​물론 일상적인 상황이나 어지간한 불황이 와도 강남은 주거프리미엄이 형성된다.

​그런데 투기적시장이 되었을 때에는 다르다. 거품이 외부의 쇼크를 받은 상황에서는 더많이 빠지는 경우를 많이 봤다.

 위기가 오면 주거프리미엄을 인정하지 않으려고 하는 경향이 있다. 하향 평준화되어 버린다.

2008년 리먼사태나 2012년 하우스푸어 사태에 발견되었다. 집이 사는 공간이 아니라 투자상품이 되었을 때

​나타나는 것은 가격의 변동성이 그만큼 클 수 있는 것이다. 즉 투기적 시장이 되면

부동산가격은 오를 때는 생각보다 많이 오를 수 있지만 내릴 때도 생각보다 많이 내릴 수 있다.

​이를 변동성 쇼크라고 하는데, 롤러코스터 시장이 되는 것이다. 강남불패는 집갑이 오를 때만 성립하는 항등식이다.

7. 강남 재건축 전세가비율이 낮다구요.

​흔히 전세를 안고 투자하는 것을 갭투자라고 하던데, 재건축에 투자할 때에는 조심해야 겠어요?

=작년 연말까지만 해도 전세공급이 턱없이 부족해 전세난에 허덕이던 강남권 잠실,개포동 일대

재건축 단지에서때아닌 역전세난이 나타나고 있다.아파트 전세물량은 늘었는데 찾는 사람은 급감해

전세가가 수천만원씩 떨어져도 나가지 않고 전세물건만 쌓여가는 상황이다.

​재건축을 추진하다보니 건물이 일단 낡았다는 점, 살기가 아무래도 불편하다.

​더욱이 재건축이 결정되어서 철거를 하게 되면 중간에 나가야 하는 상황이 되는 경우가 많다.

​서울 아파트 전세가비율이 보통 75% 정도 되는데 재건축 단지는 50%가 되지 않는 경우가 많다.

​세입자로부터 무이자로 빌리는 금액이 그만큼 줄어든 다는 것이고 목돈이 많이 필요하다는 얘기다.

​지금과 같은 상황에서 지독한 전세난에 서울을 떠나는 전세 난민이 늘어나는 상황이지만, 잠실,개포지구 일대

재건축 단지들의 역전세난은 당분간 계속될 것이다. 전세를 끼고 재건축 아파트에 투자하는 경우가 많은데

재건축 사업 진척이 빠른 곳은 전세값이 금새 하락할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 

8. 강남 재건축 투기열풍이 심화되면 또 이것이 전체 부동산으로 확산되면

국내 부동산시장의 버블로 이어지는 것 아닐까요?

=거품은 강남 재건축 특정분야에만 버블 얘기가 나오기 때문에 전체 부동산시장으로 확대해석하는 것은 문제가 있다.

​우리나라 전체 주택시장은 거품을 우려할 정도로 많이 오른 것은 아니다. 집값이 실물경기와 괴리되어서

많이 오르면 나중에 대외악재가 터질 경우 우리경제에 큰 부담이 될 수 밖에 없는 것은 맞다.

​잘못하면 그것이 실수요자들에게 피해가 돌아갈 수 있다. 시장의 양극화로 위화감 조성을 낳을 수 있다.

​결국 정책은 가격의 변동성을 완화하는 데 있다면 거품이 생기지 않도록 신경을 쓰는 것이 필요할 것 같다.

​현재로는 정책을 쓴다면 조심스럽지만, 미시적인 안정책 정도를 고려해봐야 할 것 같다. 

박원갑국민은행 부동산수석팀장

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