2014년 하반기 바뀌는 부동산 제도

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전월세 과세 수정안 국회 법안 처리 주목

 

올 하반기 시행을 앞두고 있는 부동산 제도에선 재건축 규제완화가 눈에 띈다.

이르면 6월말 수도권 민영주택의 소형주택건설 의무가 폐지된다.

재건축 초과이익환수제도 하반기에 폐지될 예정이다.
민간임대주택 임차권 양도 및 전매 전면 허용 등 민간임대사업 활성화 방안도 주목할 만하다.
하지만 무엇보다 분리과세 및 2주택자 전세보증금 과세 등

2.26대책의 전월세 과세 수정안에 대한 국회 법안 처리가 주목된다. 

 

▶ 2.26대책 전월세 과세 수정안
주택 보유 수와 상관없이 임대소득이 연 2천만원 이하인 경우 14% 단일세율로

분리과세되고 월세 비과세 유예기간은 2년에서 3년으로 연장하는 방안이 추진된다.

당정 협의를 거쳐 의원입법으로 추진중이다.
2주택자에 대한 전세보증금 과세 방안도  수정될 예정이다.

 

▶ 민영주택 소형주택건설 의무 폐지
이르면 6월말부터 수도권 민영주택의 소형주택건설 의무가 폐지된다.
현재 수도권 과밀억제권역내 민간사업자 보유택지에서 건설하는 300가구 이상 주택은

전체 건설호수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 건설하도록 했다.

하지만 앞으로는 전체 건설호수의 75% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 건설하도록 규제가 완화된다.
이와 함께 주택조합 등의 규모별 건설비율 제한도 완화해 시장상황에 따라

주택조합 등이 일정부분 자율적으로 공급규모를 결정할 수 있도록 했다.

 

▶ 재건축 초과이익 환수제 폐지
재건축 초과이익 환수제 폐지안이 국회 상정 대기 중이다. 하반기중 시행될 가능성이 높다.
참여정부시절 집값이 급등하자 재건축 투기억제를 위해 도입됐다.
하지만 주택시장이 안정된 상황에서 하루빨리 폐지해야 한다는 주장이 많았다.

초과이익 환수제가 폐지되면 서울 강남권 등 신규주택 공급은 숨통이 트일 전망이다.
현재는 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지들은 초과이익 환수대상에서

제외해 주는 한시적인 완화책이 시행되고 있다. 

 

▶ 수도권 재건축 1가구 1주택 공급규정 폐지
수도권 과밀억제권역 내 재건축사업의 경우 기존 조합원이 원하면 신규주택을

현재 소유 주택수 만큼 우선 공급받을 수 있는 내용의 개정안이 6월 국회 법안 처리를 기다리고 있다.

현재는 소유 주택수와 관계없이 1가구 1주택만 공급하도록 돼 있다.

 

▶ 분양가상한제 탄력 운영
 분양가 상한제 탄력운영 방안을 담은 주택법 개정안이 또다시 6월 국회 법안 처리를 기다리고 있다.

분양가 상한제 탄력운영은 상한제를 원칙적 폐지하되 집값 급등 우려 지역에서 제한적 운영하는 것이다.
분양가 상한제 역시 집값 상승을 억제하기 위해 도입 돼 현 주택시장 상황과 맞지 않는다는

 지적이 꾸준하게 지적 돼 왔으나 야당의 반대로 시행되지 못하고 있다.

 

▶ 주택건설 사업계획승인 규모 완화
하반기중 30가구 미만 주택건설시 사업계획승인을 받을 필요가 없게 된다.
지난 6월 3일 주택건설 사업계획승인 규모 완화 내용의 ‘주택법 시행령’ 일부개정안이 국무회의에서 의결됐다.
또한 주거환경개선 및 주거환경관리 사업시행을 위한 정비구역은 정비사업을 통해

정비기반시설(도로, 주차장 등)이 설치되는 점을 감안해 해당 정비구역 내 공동주택 건설시

사업계획승인을 받아야 하는 기준을 50가구 이상으로 완화했다.
2~3인 거주 가능한 주택의 공급이 활성화 되도록 일정 도로요건(6m 이상 폭 등)을 갖춘

단지형 도시형 주택을 건설하는 경우도 사업계획 승인기준을 50가구 이상으로 완화된다.

 

▶ 민간 임대사업 활성화 방안
민간 임대사업을 활성화를 위해 임대주택법 시행령이 개정돼 7월중 시행된다.
기존 매입임대사업자가 준공공임대사업자로 전환․ 등록 시, 이전에 임대한 기간의 반(최대 5년)을

준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정해준다.
또한 임대의무기간 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대하고, 국민주택기금 또는 공공택지를

지원받지 않은 순수 민간 임대주택의 경우 임차권 양도․전대를 완전 허용(임대사업자의 동의를 전제)한다.

참고) 준공공임대주택: 세제혜택을 받는 대신 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간임대주택.

 

▶ 중개수수료율  인하
국토부는 14년째 그대로인 부동산 중개수수료를 전면 개편할 예정이다.

 연구용역을 거쳐 연내에 수수료를 낮출 방침이다.
주요 내용은 전셋값의 급등으로 인해 3억~6억원 금액의 전셋집을 구할 때 같은 가격의 주택을 살 때보다

수수료를 많이 부담하는 역전현상을 해소한다. 수수료율 최고 0.8%를 낮출 방침이다.
또한 현재 0.9%의 수수료율이 적용되는 주거용 오피스텔은 주택과 비슷한 수준으로 낮출 예정이다. 

 

▶ 리츠 투자규제 완화
리츠 투자규제 완화 내용의 부동산투자회사법 및 시행령 개정사항이 입법예고 중으로

이르면 12월 시행될 예정이다.개정 후 사모형 위탁관리와 기업구조조정 리츠가 등록제로 전환되는 등

부동산 리츠의 규제가 대폭 완화될 예정이다.
모든 리츠에 대해 배당 방식을 자율화하고, 자기관리 리츠는 의무배당비율이 90%에서 50%로 완화된다.

위탁관리 리츠에 대한 보험사 등 금융기관의 주식취득제한(15%) 적용을 배제한다.

 

▶ 공공임대리츠에 대한 입주자모집 조건 완화
앞으로 공공임대리츠도 국가․ 지자체 또는 LH 등 공공기관과 동일하게

입주자 모집을 할 수 있도록 입주자모집 조건을 완화한다.
공공임대리츠 사업으로 10년 공공임대 주택 공급이 확대될 전망이다