양도세 비과세 2년거주 요건 폐지…효과는?

정부가 다음달부터 서울·과천·5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에 적용하던 1가구 1주택자 양도세 비과세 거주요건을 없애기로 하면서 3년 이상만 보유하면 9억원 초과 주택도 세금 감면 혜택이 큰 것으로 나타났다. 9억원 초과분만 세금을 내기 때문이다. 이에 따라 지방 ‘큰 손’들이 강남권 고가주택을 사들이는 ‘원정투자’가 늘어날 것으로 예상된다.

2일 이신규 하나은행 세무사에 따르면 7억원에 매입한 서울 대치동 A아파트를 5년 동안 보유하고, 거주는 하지 않은 채 10억원에 매도하면 이번 2년 거주요건 폐지로 4400만원 세 부담이 줄어드는 것으로 나타났다.

A아파트의 취·등록세 필요경비를 제외한 양도차익이 2억7000만원이라고 한다면 현재 기준으로는 2년 거주요건을 못 채워 양도차익에서 5년 보유에 따른 장기보유특별공제(1억800만원), 기본공제(250만원)를 제외한 1억5950만원이 과세표준이 된다. 따라서 양도세로 4502만원(지방소득세 포함)을 내야 했다.

그러나 거주요건이 폐지되면 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추게 돼 양도가액에서 9억원을 초과하는 부분에 해당하는 비율{(양도가액 10억원-9억원)÷양도가액 10억원}만큼만 과세대상 소득으로 잡힌다. 과세표준은 1370만원으로 줄어들고, 최종 부과될 양도세도 107만원이 된다. 종전 대비 97.6%(4395만원) 세금을 적게 낸다.

또 서울 방배동 B주택을 15억원에 매입해 5년 보유한 뒤 실제 살지 않고 20억원에 팔았다면 지금은 필요경비를 제외한 양도차익 전액(4억3000만원)에 대해 양도세 8198만원을 내야 한다. 하지만 앞으로는 양도가액에서 9억원 초과 부분에 해당하는 비율만큼만 과세 대상 소득이 돼 양도세가 3728만원으로 종전보다 54.5% 줄어든다.

이 세무사는 “양도세는 양도차익, 보유기간에 따라 다르지만 1가구 1주택자가 보유한 9억원 초과 주택도 거주요건 폐지 대상에 포함되기 때문에 양도차익이 많이 발생하는 곳은 그만큼 세 부담 감소폭이 클 것으로 예상된다”고 말했다.

9억원 이하 주택을 보유한 1주택자는 앞으로 3년만 보유하면 직접 살지 않아도 양도세를 한 푼도 내지 않는다.

서울 광장동 C아파트를 2억2500만원에 구입해 9년 동안 보유만 한 뒤 6억9000만원에 팔았다면(양도차익 4억5600만원) 종전에는 양도세로 장기보유특별공제를 제외한 3180만원을 내야 했지만 6월부터는 이 금액이 모두 비과세된다.

이번 대책에 따른 세금 감면 혜택은 양도차익이 같으면 보유기간이 짧을수록 유리해진다.

1가구 1주택자가 보유기간이 3년 이상이면 매년 8%씩 최대 80%(10년)까지 장기보유특별공제를 받을 수 있어 지금까지 보유기간이 길수록 내야 할 세액이 작고, 반대로 보유기간이 짧을수록 납부 세액도 컸기 때문이다.

예컨대 양도차익이 똑같이 1억원이라고 가정할 때 5년만 보유한 뒤 팔았다면 이번 거주요건 폐지로 944만원이 비과세되는 반면, 10년간 보유하고 파는 경우 장기보유특별공제가 4000만원에서 8000만원으로 2배 늘면서 양도세는 170만원으로 줄어들어 감면 폭도 그만큼 작아진다.

박원갑 부동산1번지 소장은 “거주요건 폐지로 9억원 이하는 물론 9억원 초과 고가주택의 양도세 혜택도 클 것으로 예상된다”며 “지방이나 수도권 거주자들이 강남 등에 전세를 끼고 주택을 사두는 ‘상경투자’가 늘어날 수 있다”고 말했다.

한편 정부는 소득세법 시행령 개정을 최대한 서둘러 가능한 한 이달 중 시행할 방침이다.법 개정이 늦어질 경우 공백이 발생하는 문제를 막기 위해서다.

기획재정부 관계자는 “원칙적으로 거주요건 폐지는 시행령 개정일 이후 잔금을 청산하는 주택부터 적용되며 대책 발표일인 1일로 소급적용하기는 어렵다”며 “이미 거래를 한 사람은 잔금 납부일을 법 시행일 이후로 조정해야 할 것”이라고 말했다.