부동산 전문가 예측이 빗나가는 이유

때 이른 무더위가 오더니 2013년 여름 장마가 이번주 시작됐습니다.  

이례적으로 제주 등 남부권이 아닌 중부권에서부터 시작됐습니다.

지구 온난화로 기후가 수상해서인지, 아니면 세월이 수상해서인지 알 수 없지만 말입니다.  

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는

경제 전문가들의 경기 예측이 매번 빗나가는 이유를 정리했습니다.

그중에서도 부동산 전문가들의 부동산시장 예측이 빗나가는 이유를 들여다보겠습니다.

밥벌이에 자유로울 수 없기 때문입니다

근본적인 이유는 아니겠지만 국내 부동산시장 전망이 가장 자주, 그리고 크게 틀리는 대표적인 이유일 것입니다.

민간 연구소는 민간 연구소대로, 관변 연구소는 관변 연구소대로 돈줄(모기업 또는 상급 기관)에

눈치를 볼 수밖에 없습니다. 그래서 부동산시장이 침체되면 낙관적인 전망이, 과열되면

덜 낙관적인(낙관도 비관도 아닌 절충형 또는 양비론) 전망이 나올 수밖에 없습니다.

또 주가로 먹고사는 증권 연구소 전문가들이 부동산시장을 대체적으로 비관적으로 전망하는 반면

부동산 정보업체, 주택 건설 관련 연구소에선 시장을 대체적으로 낙관적으로 전망하게 되지요.

규제정책이 많을 경우 예외적으로 가계부채, 버블 붕괴, 경착륙 등 시장을 비관적으로 전망하면서

규제완화를 주장하기도 합니다. 밥벌이 때문에 말입니다.

이처럼 전문가들의 부동산시장 예측은 어느 곳에 소속돼 있느냐에 따라 정치적이면서 경제적인 동기를 가질 수밖에 없습니다. 

미래를 추측할 뿐입니다

전문가들의 시장 예측이 빗나가는 근본적인 이유입니다. 전문가들은 통상 6개월 뒤, 1년 뒤 부동산시장을 예측합니다.

그리고 그 예측은 철저히 과거 사례를 보고 미래를 내다보는 것입니다.

누구나 아는 정보(통계 자료)를 통해 전문가 자신의 가치에 따라 미래를 예측하는 것입니다.

하지만 예측은 예측일 뿐입니다. 어느 누구도 2007년 전후로 국내 주택시장이

7년 이상 장기침체를 할 것이라고 예측하지 못했습니다.

집값이 50% 이상 폭락한다는 비관론자들도 결과적으로 틀린 예측이었습니다.

경제 전문가들도 2008년 글로벌 경제위기에 대한 사전 경고(예측)를 전혀 하지 못했지요.

영국 이코노미스트 지가 경고를 했다고는 하지만 말입니다.

전문가들은 시장을 예측한다기보다는 직감에 의해서, 그리고 정치적 경제적 동기를 가지고 추측할 뿐입니다.

통계는 예측의 정확성을 담보하지 않습니다 

우리나라가 통계의 정확도가 미국 등 선진국보다 떨어지기도 하지만 통계가 정확하지 않은 경우가 많습니다.

이는 통계 자체도 이해관계에 따라 사람이 하기 때문입니다. 예를 들어 미분양을 조사한다고 할 때 조사대상은 건설업체입니다.

과연 은행빚을 끌어다 사업을 하는 건설업체가 정확하게 미분양 물량을 신고할까요?

설령 통계가 정확하다고 하더라도 이를 근거로 한 시장 예측이 맞는다는 보장은 전혀 없습니다.

예를 들어 환율을 주변수로 경제성장률(GDP) 총통화량(M2) 금리 주가 등 4대 지표를

종속변수로 한다고 부동산 경기를 정확하게 예측할 수 있을까요? 1990년대 후반기에 통계를 근거로

“집 절대로 사지 말라”는 전문가의 외침이 생각나는군요. 그때 그 전문가의 말을 들고 집을 사지 않은 사람들은

15년이 지나 40대 50대가 된 지금도 대부분 집이 없습니다. 이제는 사고 싶어도 살 수 없지요.

예측은 시장을 변질시킵니다

틀린 예언도 현실에 영향을 준다는 말이 있습니다. 비관적이든 낙관적이든 말입니다.

경제 전문가와 금융 집단의 미국 주택시장에 대한 낙관적인 전망이 미국 서브프라임 모기지 사태를 일으켰습니다.

부동산 버블이 붕괴되고 이를 토대로 한 파생금융상품 가치가 폭락하면서 세계 금융시장이 위기에 빠졌지요.

서브프라임 사태를 예측하지 못한 경제 전문가들은 앞가림하기에 바빴습니다.

“이번 경제위기는 1930년대 대공황 이후 최악”이라며 면피성 발언이 쏟아졌습니다.

이에 소비자들은 더욱 위축돼서 지갑을 닫았고 기업은 매출이 급감하자 구조조정에 들어갔습니다.

금융기관은 퇴출되지 않기 위해서 대출을 중단해 경제 상황이 더욱 악화됐습니다.

경제 전문가들의 전망은 경기가 좋을 때엔 낙관적인 쪽으로, 나쁠 때엔 비관적으로 몰려  종종 버블과

버블 붕괴를 부추기는 원인으로 작용합니다. 국내 부동산시장에선 언론 보도가 큰 몫(?)을 하고 있습니다. 

경제 전문가들의 호들갑으로 각국 정부는 강도 높은 대응책을 마련했지만 경기는 때가 되면 회복되기 마련입니다.

물론 전문가들은 자신들의 적극적인 처방과 정부의 신속한 대응으로  파국을 면할 수 있었다고 주장하겠지만 말입니다.

 

글 오윤섭 부자노트