구름이 걷히면 정상이 보인다......전문가 칼럼

4.1대책이후 불확실했던 변수들이 하나둘 사라지고 있습니다. 그리고 최근 주택시장은

매도자와 매수자의 기 싸움이 한창이구요. 하지만 이제 매수자 우위 시장은 물 건너가고 있다고 생각합니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 4.1대책 후속조치에 따른

주택시장을 전망하고 투자전략을 제시하겠습니다.

 

먼저 정부와 여야가 지난주 합의한 4.1대책 후속조치를 정리해봅니다.

양도소득세는 4월 22일 이후 올 연말까지 잔금을 치러야 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 

반면 생애 최초 주택구입자의 취득세 면제는 오락가락하다

다시 4월 1일 이후 연말까지 잔금을 치뤄야 혜택을 받게됐습니다. 

 

전용면적 85㎡ 이하이거나, 6억원 이하 주택을 연내에 계약하면 5년간 발생한 양도차액에 대해서 양도세가 면제됩니다.

기존주택은 물론 신규 또는 미분양 주택도 이에 해당됩니다.

단 기존주택은 1가구 1주택자(소득세법상이 아닌 소유권이전 등기상 매입 시기가

양도일 기준 3년미만인 일시적 1가구 2주택자 포함)가 2년 이상(취득일로부터 매매계약일까지)  보유한 주택을 사야 합니다.

 

또 부부가 합산소득 연 7천만원 이하인 가구가 6억원 이하 주택을 생애 최초로 올 연말까지

잔금을 마치거나 등기를 완료한 경우 취득세와 5년간 양도소득세도 동시에 면제됩니다.

 

그러나 은행에서 생애최초 주택자금 대출을 받을 때 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)이 완화된 기준을

적용 받을 수 있는 대상은 부부 합산소득 연 6천만원 이하입니다. DTI를 적용받지 않고 LTV는 60%에서 70%로 완화됩니다.

다만 소득이 6천만원을 넘지만 7천만원 미만인 생애 최초 주택구입자는 기존 DTI와 LTV(60%) 규제를 적용받게 됩니다.

 

이와 관련 5월 2일부터 연말까지 생애 최초 주택구입자에 대한 DTI 규제가 은행 자율로 완화됩니다.

생애 최초 주택구입자금에 대한 30년 만기 상품이 신설됩니다.

또 LTV 적용 비율을 최대 70%까지 확대하는 조치는 6월 중에 시행될 예정입니다.

 

이에 앞서 4월 10일부터 생애 최초 대출금리가 현행 연 3.8%에서 '전용 60㎡ 이하·3억원 이하'는 3.3%,

'전용 60~85㎡·6억원 이하'는 3.5%로 각각 인하됐습니다.

 

양도세와 생애 최초 취득세 면제는 4.1대책의 핵심입니다. 4.1대책 후속조치의 불확실성이 상당부분 사라지게 된 것입니다.

특히 양도세 면제 대상은 국내 전체 가구의 96%, 서울은 84%에 달할 정도로 강력한 규제완화책입니다.

 

생애 최초 주택구입자가 취득세와 양도세 면제를 동시에 받으려면 1가구 1주택자가 보유한 전용 85㎡ 이하 또는

6억원 이하 기존주택을 매입해야 합니다. 하지만 이미 강남권 범강남권 시장에서는 이 매물이 품귀현상을 빚고 있습니다.

 

한편 청약통장 1순위 가입자라면 블루칩 또는 옐로칩 분양단지에 적극 청약하세요.

취득세 감면은 받지 못하더라도 양도세 면제를 받을 수 있기 때문입니다.

즉 전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 아파트를 분양받아 연말까지 계약을 하면 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

시장이 바닥을 치고 있는 현재 시점에선 1순위 통장을 적극 활용하세요. 입주이후 투자가치가 높아질 것입니다.

 

이번 후속조치로 최대 ‘수혜주’는 강남 재건축단지가 될 것입니다.

중소형이 대부분인 강남권 15층 이하 중밀도, 중층 재건축 단지가 말입니다.

‘수혜인’으론 돈 많은 부모를 둔 강남에 사는 무주택 자녀들이 되지 않을까요?

 

수도권 기존주택 전용 85㎡ 이하도 수혜주입니다. 반면 이번 4.1대책 후속조치로 지방 주택시장은 상대적으로 위축될 것입니다.

또 전용 85㎡를 초과하고 분양가가 6억원을 넘는 중대형 분양아파트가 최대 피해자가 됐습니다.

미분양도 마찬가지구요. 해당 주택은 취득세와 양도세 감면 혜택을 전혀 받을 수 없으니 말입니다.

 

이제 주택시장은 바닥 다지기를 끝내고 반등할 일만 남았습니다. 하지만 평형별 차별화가 가속화돼

40평형대 이상 대형 평형은 경기가 좋아지지 않는 한 올 하반기에도 약세가 계속될 것입니다.

 

오는 6월까지는 주택시장에서 매수자 매도자 기 싸움이 계속될 것입니다.

이때까지 주택시장은 비수기이므로 거래량은 급증하지는 않을 것입니다.

 

하지만 시장 분위기는 상승세임이 분명합니다. 지난해 12월말 시작된 개포주공에서 시작된 반등세는

강동구 서초구 송파구 등 사업속도가 빠른 강남권 재건축단지로 이어졌습니다. 4월 들어선 목동, 과천 등 범강남권으로 확산됐구요.

 

4월 들어 용인 등 비인기지역과 강북권도 급매물 거래량이 늘어나고 있습니다.

이르면 5월 이후에는 서울 경기 등 수도권 중소형 블루칩, 옐로칩 단지부터 가격이 움직일 것입니다.

 

4.1대책 후속조치가 국회에서 원안대로 통과되고 5월중 임시국회에서 1가구 다주택자 양도세 폐지, 분양가상한제 폐지,

리모델링 수직증축 허용 관련 법안이 통과되면 주택시장은 상승세가 확연할 것입니다.

 

4.1대책 후속조치의 불확실성이 완전히 걷히는 6월 이후에는 주택시장이 성수기로 돌아섭니다.

이 시점을 주목해야 할 것입니다. 특히 매도자는 말입니다. 7월 이후가 매도타이밍으로 적절할 것입니다.

 

기온이 전날보다 내려가면 이른 아침 산 정상엔 운무가 가득해 장관이지요. 봄 여름엔 낮에 기온이 올라가면

날씨가 맑더라도 박무(薄霧)로 인해 시계(視界)가 좋지 않습니다. 산에 가면 자주 경험하는 일입니다.

 

구름이 걷히면 산꼭대기 정상이 보이는 게 자연의 이치입니다.

 

글쓴이.. 오윤섭의 부자노트