바닥보다는 무릎을 잡자
영원히 추락할 것만 같은 부동산시장, 특히 강남 재건축의 대표주자인
개포주공이 4·11 총선 이후 반등에 성공한 모습이다.
이를 두고 '회복의 시작인가, 일시적인 반등인가'에 대한 논란이 많다.
현재는 오직 예측만 가능할 뿐 결과는 아무도 알 수 없다. 시간이 흘러 뒤를 돌아봤을 때만 가능하다.
많은 고객이 "바닥이 언제일까요? 혹시 지금이 바닥일까요?"라고 문의를 많이 한다.
이럴 때 전문가로서 무책임한 답변일 수 있지만 "저도 모릅니다.
다만 현재 거래가 되지 않고 있고 호가가 내려가는 중입니다"라든지 "최근 급매물이 거래되며
하락세가 멈췄다든가 급매가 계속 거래되며 호가가 상승 중입니다" 정도로밖에 말할 수 없다.
개포주공을 매수하기 위해 작년부터 계속 모니터링을 하는 한 고객은 마침 3월말에 개
포주공을 보러 현장에 같이 간 현장에서 1단지 13평이 6억3000만원에 급매물을 마주하게 됐다.
당시 "이 정도면 과거시세대비 상당히 저렴한 급매물이나
아직 바닥확인이 된 상태는 아니다"라고 말했고 이를 들은 고객은 더 기다려보기로 결론을 내렸다.
그 후 6억 2500만원까지 호가가 빠졌다. '이런 식이라면 기다려보자는 결론이 잘 된 것'이라고
생각하는 순간 4·11총선 결과가 예상과는 다르게 여당의 승리가 되면서 분위기가 반전됐다.
박원순 시장의 개포방문 이후에는 7억원이 넘어버렸다. 지금 와서 생각해보니
6억2500만원이 바닥이었고 한 달 전 현장에서 봤던 6억3000만원이
거의 바닥에 근접한 좋은 가격이었다는 것을 알게 돼 아쉬운 마음을 달래고 있다.
그렇다. 많은 사람들이 바닥에 매수를 하고 싶고 머리에 매도를 하고 싶어 하는데
이는 사람이라면 누구나 갖는 생각이다. 과거시세 흐름과 비교했을 때
이 정도면 바닥에 근접했다는 정도의 인식은 할 수 있다. 하지만 앞서 언급했듯
정확한 바닥이나 머리를 아는 것은 불가능한 일이다. 사람 마음이 아무리 과거 통계치를
기초로 바닥에 가까워졌다 해도 더 떨어질 것을 두려워 해 쉽게 움직이지 못하는 것이 현실이다.
그렇다면 매수자들은 어떻게 하는 것이 최선일까. 바닥을 정확히 아는 것은 불가능한 일이다.
매수자들이 할 수 있는 최선의 방법은 과거시세와 비교해 과거 바닥시세에 근접한 가격이라면
1차로 들어가도 좋고, 그것이 불안하다면 급매물건 1~2개가 거래되는 것을 보고
바로 다음 물건을 빨리 잡는 것이 차선책이다.
물론 소폭 반등하다가 다시 내려앉을 수도 있어서 단순 과거시세뿐만 아니라
현재 경제상황과 1~2년 후 경제상황을 예측하고 주택공급물량, 사회 분위기 등을 검토해야 한다.
또한 과거시세도 너무 길게 잡는 것은 판단착오를 일으킬 가능성이 높다.
2006년 부동산시장 피크를 고점시세로 2008년 말 금융위기를 바닥시세 기준으로 잡는 것이 좋다.
모든 단지들이 동시에 움직이지는 않기 때문에 먼저 움직여버린 단지가 있고
그 다음 순서인 단지가 아직 움직이지 않았다면 먼저 움직인 단지를
따라가는 것 보다는 움직이지 않은 다음 순서의 단지를 공략하는 것도 좋은 방법이다.
과거 바닥시세에 근접했거나 거래가 되는 것을 확인한 후
들어가는 것이 최고는 아니지만 최선의 선택이다.
이렇게 최선의 선택을 하는 것이 인간의 영역이지 결과까지 정확하게 잡으려고 하면
오히려 타이밍을 완전히 놓칠 가능성이 높다. 나머지 최종 결과는 시간이 지나서 돌아봤을 때
내가 바닥에 또는 바닥가까이에서 매수했다는 것을 알게 될 것이다.
'무릎에서 사서 어깨에 팔라'는 말이 결국 바닥은 인간이 알 수 없고 예측만 할 수 있기 때문에
바닥만 고집하지 말고 바닥가까이 지점만 잡으면 성공한 투자라는 의미라는 점을 명심해야 한다.
(김인만 부동산 돋보기)김인만 굿멤버스 대표