뜨거운 감자, 집값 어떻게 될까

유럽 재정위기와 미국발 금융쇼크가 글로벌 부동산 시장에도 악영향을 미치고 있다. 올 상반기 미국 집값은 2009년 이후 최대치인 9% 폭락했다. 로버트 실러 미국 예일대 교수는 “앞으로 5년 내에 미국 집값이 10~25% 더 떨어지고 최악의 경우 20년간 장기 하락할 수 있다”고 경고했다. 유럽도 주택 거품이 붕괴되면서 IMF 구제금융을 받는 아일랜드는 올 상반기 집값이 15%나 떨어졌다. 가까운 이웃 일본 역시 1990년대 ‘잃어버린 10년’을 겪으면서 집값 폭락을 경험한 바 있다. 우리나라 부동산 시장도 크게 다를 바 없다. 서울, 수도권 아파트 거래는 뚝 끊긴 지 오래고 전셋값은 정부 대책에도 아랑곳 않고 천정부지로 치솟고 있다. 서민들의 내집마련 꿈은 점차 멀어지는 모습이다. 과연 우리나라 부동산 시장은 이대로 주저앉는 것일까. 매경이코노미는 부동산 전문가 설문을 통해 향후 국내 주택시장 흐름과 전월세 시장 패러다임 변화를 짚어봤다.

 

한 치 앞을 알 수 없는 우리나라 부동산 시장은 어디로 흘러갈까.

 

매경이코노미는 바닥론과 폭락론이 공존하는 ‘혼돈의 시기’를 맞아

부동산 전문가 30인을 대상으로 긴급 설문조사를 실시했다.

 

‘집값이 바닥을 쳤나’라는 질문에 전문가 30인 중 23명(77%)이 아직 바닥을 치지 않았다고 답했다.

바닥을 쳤다고 응답한 사람은 7명(23%)에 그쳤다. 무엇보다 전 세계 부동산 시장 침체를 깨고

우리나라 시장만 회복되긴 어렵다는 얘기가 많았다.

 

유럽 경제위기·금리인상 우려 여전

 

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “미국, 유럽발 금융위기 충격이 있어 수도권 거래량이 급속히 늘지 않고 있다. 특히 서울시 부동산 흐름이 중요한데 10·26 서울시장 재보선 이후 새로운 시장이 주택경기 회복에 호의적이지 않다면 연말까지 하락세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 남영우 나사렛대 부동산학과 교수는 “지방은 이미 바닥을 치고 상승세를 탔지만 수도권은 입주량 감소와 전세가격 상승에도 회복 기미가 나타나지 않았다. 지금은 2007년 이전의 가격 상승에 대한 조정과정일 뿐”이라고 진단했다.

 

전세난으로 매매가 대비 전세가율이 치솟고 있지만 매매 수요로 이어지긴 어렵다는 의견도 많다.

 

강공석 투모컨설팅 대표는 “매매가 대비 전세 비율이 60%선을 넘어도, 주택 구매 수요는 전혀 살아나지 않고 있다. 보금자리주택 등 보다 저렴한 아파트 공급에 대한 기대가 있고, 주택을 구매할 여력이 없는 계층이 많아 시장 회복은 더딜 것”이라고 내다봤다. 주택 공급이 갈수록 늘어나는 것도 문제다. “향후 2~3년 내 수도권 신도시, 보금자리주택 등의 입주물량이 대거 예상돼 있어 주택 시장이 더욱 침체될 우려가 있다”는 게 심교언 건국대 부동산학과 교수 설명이다.

 

매매시장 선행지표인 경매시장에도 아직까지 찬바람이 불고 있다는 지적이다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 올 1월 82.1%였으나 8월에는 79.4%까지 내려갔다. 연립, 다세대주택 낙찰가율도 8월 들어 74.6%까지 급락했다.

 

박상언 대표는 “수도권 아파트 낙찰가율은 2002년 이후 대체로 80% 이상을 유지했는데 최근 80% 이하에서 맴도는 건 이례적이다. 그동안 주택시장이 바닥에서 탈출한 경험으로 볼 때 적어도 3개월 이상 낙찰가율이 수직 상승해야 바닥이라고 단언할 수 있어 지금 낙찰가율로는 바닥을 논하기는 이르다”고 진단했다.

바닥을 쳤다고 응답한 이들도 물론 있다. 우리나라 주택시장은 세계 시장에서도 드물게 낙폭이 적은 국가로 부동산 가격의 하방경직성이 크다는 이유에서다. 김재언 삼성증권 부동산전문위원은 “지방은 광역시를 중심으로 매매가와 전세가가 모두 상승세고, 수도권은 재건축을 제외하곤 대부분 아파트가 횡보 내지 소폭 상승으로 가닥이 잡히고 있다. 전반적으로 바닥을 쳤다”고 진단했다.

 

부동산 사이클상 집값이 회복하는 시기에 접어들었다는 분석도 있다.

 

고종완 RE멤버스 대표 분석에 따르면 2001년 이후 2006년 말까지 5년간 우리나라 집값이 장기 상승 국면을 탔고 2007년부터 현재까지 4년 이상 충분한 하락조정을 거쳤다.

 

그동안 집값 거품이 상당 부분 해소되면서 올해부터는 새로운 상승 사이클의 출현 가능성이 높다는 분석이다. 고종완 대표는 “부동산 사이클과 거래량 등 선행지표 움직임을 보면 주택시장은 지난해 10월경 바닥을 찍고 현 시점은 회복 초기단계다. 주택거래량이 회복세를 탔고 부동산 소비심리지수가 높아지고 있는 데다 아파트 미분양이 줄어드는 등 선행지표가 좋아지는 움직임”이라고 판단했다.

 

‘아직 바닥 아니다’ 77%

 

그렇다면 향후 1년 내 전국 집값 상승률은 어느 정도일까. 설문조사 결과 ‘3% 미만 상승’이라고 답한 응답자가 30명 중 10명(33%)으로 가장 많았다. 보합세라고 답한 응답자가 7명(23%)이고, ‘3% 미만 하락’은 5명(17%), ‘3% 이상 5% 미만 상승’은 4명(13%)이 응답했다. 대체로 상승 폭이 크진 않을 것이란 얘기다.

 

강남3구로 한정한 질문에서도 결과는 크게 다르지 않았다. 전국 집값 상승률과 별개로 향후 1년 내 강남3구 집값 상승률 질문에서 ‘3% 미만 상승’과 ‘보합세’라고 답한 비율이 각각 9명(30%)으로 가장 많았다. 이어 ‘3% 이상 5% 미만 상승’ 응답자는 4명이었다. ‘5% 이상 상승’할 것이라고 답한 응답자는 거의 없었다.

 

우리나라 부동산 시장을 좌우할 변수는 어떤 게 있을까.

 

전문가들은 전 세계 경제위기와 글로벌 부동산 침체가 가장 중요한 변수라고 답했다. 1인당 3가지 복수응답 기준으로 총 29표를 차지했다.

 

이어 전세난이 13표로 다음 순위를 차지했고 기준금리 인상(10표), 대선·총선 등 선거(9표), 입주와 미분양 등 주택공급 물량(6표) 등이 뒤를 이었다.

 

이를 감안했을 때 향후 1년 내 전체 가계 자산에서 부동산 비중은 점차 줄여야 한다는 응답이 대다수를 차지했다. 얼마나 줄여야 할지에 대한 질문에서는 ‘10% 이상 30% 미만 축소’라고 답한 응답이 총 30명 중 9명으로 가장 많다. 이어 ‘변동하지 않는다’가 7명, ‘10% 미만 축소’가 6명으로 뒤를 이었다.

 

다만 부동산 경기 침체를 예단하더라도 부동산 비중을 줄이기는 쉽지 않다는 의견도 있었다.

 

정봉주 하나은행 부동산팀장은 “비록 부동산 경기가 침체됐지만 1년 이내에 부동산 비중을 축소시키기는 어렵다. 비중을 줄이려면 부동산 거래가 잘 이뤄져야 하는데 임대사업자 혜택이 더욱 많아진다면 오히려 부동산 수요가 꾸준히 유지되고 부동산을 쉽게 매각하지 않으려 할 것”이라 진단했다.

 

유망 상품은 오피스텔, 단독주택 순

향후 1년 내 부동산 상품에 투자할 경우 어떤 상품이 가장 좋을까. 전문가들은 오피스텔을 1순위 상품으로 추천했다. 전체 30명 중 7명이 답했다. 이어 일반, 재건축 아파트는 6명이 골랐다. 단독·연립·다세대주택과 도시형생활주택 그리고 토지를 응답한 사람은 각각 5명으로 공동 3위에 올랐다. 상가라고 응답한 전문가는 4명이다.

 

강공석 대표는 “베이비부머 은퇴세대는 노후 수익을 기대하는 수익형 상품인 상가, 안전자산으로 인식되는 토지시장에 대해 갈수록 큰 관심을 보이고 있다”고 응답했다.

 

최재원 유로통상 상무도 “부동산 자산가치 상승 기대보다는 수익성이 더 중시되는 분위기다. 상권이 활성화되고 임차인이 늘어나는 곳에 투자하는 수요가 늘 것”이라 예상한다.

 

강남 부유층의 경우 10억원 이상 상가빌딩 투자가 더욱 늘어날 것이란 의견도 있었다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장이 이같이 전망한다.

 

“도심 상가빌딩은 투자 대비 수익률이 그다지 높진 않지만 임대수익을 노리는 강남 자산가들의 선호도가 꾸준한 상품이다. 강남 대로변 빌딩은 높은 가격에도 희소성으로 인기를 끌 것이다.”

 

주택 고를 때 입지·교통·학군 중요

 

전문가들은 주택을 고르는 데 가장 중요한 기준으로 입지를 1순위로 꼽았다. 총 30명 중 16명이 응답해 과반수를 차지했다. 부동산(不動産)은 한자에서도 볼 수 있는 것처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산이라 자연 상태에서 늘어나지도 사라지지도 않는다. 그만큼 희소성이 있어 입지가 중요할 수밖에 없다.

 

부동산 가격을 결정하는 요소로 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지, 세 번째도 입지라는 말이 나오는 이유다.

 

이어 교통 접근성이라고 응답한 전문가는 6명으로 2위를 기록했다. 직장 접근성(3명), 학군(2명)이라고 답한 전문가도 있었다. 기타 의견으로 병원, 쇼핑몰 등 생활편의시설과 바다, 산, 하천 조망권도 주택을 고르는 기준으로 꼽혔다.

 

▶ 설문에 응답해주신 분들 (총 30명, 가나다순)

 

강공석 투모컨설팅 대표, 고종완 RE멤버스 대표, 권강수 한국창업부동산정보원 대표, 김선덕 건설산업전략연구소 소장, 김일수 씨티프라이빗뱅크 팀장, 김재언 삼성증권 부동산전문위원, 김태호 알투코리아 이사, 남영우 나사렛대 부동산학과 교수, 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박원갑 부동산1번지 소장, 박점희 미래에셋맵스자산운용 전무, 박합수 KB국민은행 부동산팀장, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 부동산팀장, 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수, 양지영 리얼투데이 팀장, 양해근 우리투자증권 부동산팀장, 윤여신 CBRE코리아 이사, 윤재호 메트로컨설팅 대표, 임채광 루티즈인 팀장, 장진택 ERA코리아 이사, 전영진 예스하우스 사장, 정봉주 하나은행 부동산팀장, 조민이 에이플러스리얼티 리서치팀장, 조창현 양암 대표, 최재원 유로통상 상무, 한태욱 대신증권 부동산전문위원, 함영진 부동산써브 실장